Quaderno operativo

1. Interventi in Permesso di costruire

Il permesso di costruire è il titolo abilitativo che legittima gli interventi edili più importanti, in particolare è obbligatorio prima dell'esecuzione di lavori di costruzione di nuovi edifici, nonché di ampliamento, sopraelevazione, ristrutturazione e recupero abitativo di edifici esistenti.

La possibilità di realizzare tali opere dipende dalle previsioni urbanistiche dei Piani Urbanistici, nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali, che regionali, che comunali.

Il permesso di costruire può essere richiesto anche in sanatoria, per opere già realizzate, quando esse siano conformi agli strumenti urbanistici, ai sensi dell'ex art.36 del Testo Unico DPR n. 380/01, recepito dalla Regione Sicilia con la L.R. n. 16/2016.

Secondo l'Art. 10 del Testo Unico dell'Edilizia, recepito con modifiche dall’art. 5 della L.R. 16/2016 e s.m.i., tra gli interventi subordinati a permesso di costruire vi sono:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria. 

Anche il recupero volumetrico ai fini abitativi di immobili  esistenti richiede questo atto.

Secondo l'art. 14 del Testo Unico sull'Edilizia, il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

2. Validità del Permesso di Costruire

Nel Permesso di costruire vengono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale appunto l'opera deve essere ultimata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

La decadenza del permesso di costruire si verifica a causa del mancato inizio o della mancata ultimazione delle opere entro i termini sopra specificati. Per evitare tale decadenza, il soggetto interessato deve trasmettere al Comune una richiesta di sospensione, entro la scadenza del titolo stesso, la quale, se accolta a seguito del riconoscimento dell’impossibilità di ultimare i lavori, blocca i termini indicati nel titolo edilizio.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive, emerse successivamente all'inizio dei lavori, oppure quando si tratti di opere pubbliche, il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

Un nuovo Piano regolatore che contrasti con gli interventi edilizi, potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano già partiti e si concludano entro tre anni.

Sempre previa comunicazione motivata da parte dell'interessato, ai sensi dell'art. 6 , comma 2 della L.R. n. 16 del 10/08/2016 è possibile ottenere la proroga di due anni dei termini di inizio e ultimazione lavori.

3. I soggetti legittimati a richiedere il PdC

Il Permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo (art. 11 del testo unico sull'Edilizia). Può essere presentato anche dal rappresentante di una società o dal progettista (architetto, ingegnere o geometra) delegato.

Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti, mentre, a depositare e redigere il Permesso di Costruire, sarà il professionista delegato.

Il Permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa.

4. Procedura

La procedura è individuata dalla Sezione III art. 20 della L.R. 16/2016.

Presentazione dell’istanza

La domanda per ottenere il rilascio del permesso di costruire deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia (SUE), che consente all’utente di rivolgersi per l’intero procedimento ad un unico ufficio, corredata dagli elaborati progettuali ed accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri anche la conformità del progetto alle norme in vigore per l’intervento previsto e dal titolo che legittima l’istanza..

L’istanza del permesso di Costruire viene di solito trasmessa accedendo a una piattaforma online presente sul sito del Comune e con un modello nel quale sono riportate le informazioni generali del proprietario, dell’immobile e dei tecnici coinvolti nel procedimento.

Infatti, con D.A. n. 186/Gab del 19/06/2017 dell’Assessorato Territorio ed Ambiente della Regione Siciliana, in conformità alle determinazioni della Conferenza Unificata del 04/05/2017 tra Governo, Regioni ed enti locali, sono stati approvati modelli unificati e standardizzati per la presentazione delle istanze.

Nello stesso modello è presente una dichiarazione del progettista abilitato con la quale viene asseverata la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all'efficienza energetica.

L’istanza per il rilascio del permesso di costruire, ex art.10 del DPR n. 380/2001, recepito con modifiche dall'art. 5 della l.r. n. 16/2016, sottoscritta da uno dei soggetti legittimati come sopra individuati, viene dunque presentata allo sportello unico dell’edilizia (SUE) completa della documentazione necessaria:

- attestazione concernente il titolo di legittimazione;

- elaborati progettuali;

- eventuali pareri degli Enti coinvolti in funzione dei vincoli che insistono sull’area oggetto di intervento.

Tempistica

Entro dieci giorni dal ricevimento dell’istanza, lo sportello unico comunica al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento. L’esame delle domande si svolge secondo l'ordine cronologico di presentazione.

Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l'istruttoria, acquisendo, ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, ulteriori atti di assenso resi da amministrazioni diverse, se necessari, e formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento richiesto.

Entro trenta giorni dalla proposta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio, adotta il provvedimento finale che sarà notificato all’interessato.

Alcuni comuni hanno, comunque, attivato una procedura velocizzata per il rilascio del Permesso di Costruire, con la quale, a fronte di un pagamento del contributo per diritti di segreteria maggiorata rispetto alla procedura standardizzata, è possibile ottenere in via d’urgenza, il Permesso di Costruire entro 48 ore dal momento della protocollazione dell'istanza.

Possibili Integrazioni

Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può, sempre nei termini dei sessanta giorni dalla presentazione dell’istanza, richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni.

La richiesta di integrazioni sospende, fino al relativo esito, il decorso del termine dei sessanta giorni previsti e tale termine può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

L'interessato in caso di adesione, integra la documentazione nei successivi quindici giorni.

Provvedimento finale

Come sopra detto, il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta del responsabile del procedimento.

Tali termini vengono raddoppiati (120 giorni per l’istruttoria e 60 giorni per la richiesta di integrazione documenti) nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.

Qualora sia indetta la conferenza di servizi, la determinazione motivata di conclusione del procedimento, assunta nei termini di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell'intervento.

Qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all’istante i motivi che ostano all’accoglimento della domanda, cioè nel caso di parere negativo, si applica la procedura dell’ articolo 10-bis della L. 241/1990 e s.m.i. e il termine di 30 giorni è elevato a 40 giorni.

In caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e può essere dato il via ai lavori.

Il principio non si applica ai casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.

Se durante i lavori si manifestano delle varianti, che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le prescrizioni dettate dal Permesso di costruire, può essere presentata la Scia.

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Dell'avvenuto rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante affissione all'albo pretorio.

Silenzio-assenso

Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

5. Elaborati del PdC

Gli elaborati che devono essere trasmessi a corredo dell’istanza e che vengono di seguito elencati, sono quelli minimi indispensabili per la completezza della documentazione e al fine di non incorrere all’interruzione della tempistica per la richiesta di integrazioni essenziali alla definizione e alla conoscenza degli elementi che consentono di procedere con la relazione a cura del responsabile del procedimento.

Ogni Comune valuterà, in funzione dei vincoli che hanno incidenza sulla particolarità del territorio, quali altri pareri sono necessari, fermo restando la necessità di non appesantire e aggravare il procedimento amministrativo con pareri non dovuti o non necessari.

1. Relazione tecnica;

2. Corografia e planimetrie;

3. Elaborati stato attuale e di progetto;

4. Visura catastale;

5. Autodeterminazione versamenti;

6. Dichiarazione epoca allaccio fognario (se esistente);

7. Documenti di identità;

8. Titolo di proprietà;

9. Planimetrie catastali o elaborato planimetrico;

10. Dichiarazione di insussistenza vincoli di parentela col personale;

11. Comunicazione e accettazione Direttore Dei Lavori;

12. Attestazione versamenti diritti e oneri;

13. Comunicazione dati anagrafici del proprietario e progettista;

14. Dichiarazione antimafia;

15. Lettera di affidamento dell'incarico al professionista sottoscritta dal richiedente il titolo, in conformità alle disposizioni del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445;

16. Documenti su supporto digitale in formato pdf ;

17. Atto di Vincolo che deve prevedere l’area asservita alla costruzione, l’ubicazione delle aree destinate a parcheggio e le destinazioni d’uso delle varie unità immobiliari urbane;

18. Verbale di assegno di linea e di livello, il cui rilascio dovrà essere richiesto al Comune;

19. Diritti sanitari se necessario;

20. Modello Istat scaricabile dal sito: https://indata.istat.it/pdc/;

6. Documenti da presentare prima dell’inizio lavori

Contestualmente alla Dichiarazione di inizio lavori è obbligatorio presentare:

1. Relazione ex legge 10

2. DURC impresa

3. Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’art.36 l.r. 1/19, del professionista o dei professionisti sottoscrittori degli elaborati progettuali, attestante il pagamento delle correlate spettanze da parte del committente.

7. Onerosità del PdC

Il rilascio del permesso di costruire è subordinato, ai sensi degli artt. 7 e 8 della L.R. 16/2016, al pagamento da parte del richiedente di un contributo, cioè una somma di denaro, commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio in base alla L.77/10, è corrisposta in corso d’opera con le modalità e le garanzie disposte dal Comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione dei lavori.

Gli oneri di urbanizzazione, che  su richiesta dell’interessato possono essere rateizzati, sono una partecipazione del cittadino alle spese di urbanizzazione e si distinguono in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. In particolare, gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi a strade residenziali, parcheggi, fognatura, rete idrica, rete elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde e telecomunicazioni; gli oneri per l’urbanizzazione secondaria sono relativi a scuole, strutture pubbliche, chiese, impianti sportivi di quartiere, centri sociali ecc.

Nella maggior parte dei casi, l’istanza deve essere corredata della ricevuta di versamento dei diritti di segreteria, individuati dai Comuni, diversificati in funzione dell’intervento previsto.

8. Responsabilità dei richiedenti e dei tecnici

Ai sensi dell’art. 20 comma 13, chiunque dichiari, o attesti, o asseveri l’esistenza di requisiti o presupposti falsi relativamente alle conformità previste alle normative in vigore, è punito con la reclusione da uno a tre anni. E’ prevista inoltre la segnalazione presso gli ordini professionali per sanzioni disciplinari.